El COVID-19 ha causado consecuencias en muchos sentidos, pero para el mercado de préstamos hipotecario los efectos, en términos de actividad, han sido destructores. Dicha actividad se ha disminuido a la mínima expresión gracias al confinamiento de los particulares, pues este hecho ha traído también el cierre de las inmobiliarias y que las notarías solo gestionen situaciones urgentes.
El proceso de análisis se tiene que seguir llevando a cabo de manera recurrente, pero en plena desescalada y para saber el verdadero el impacto de la crisis en la economía española, el negocio de préstamos por hipotecas mantiene los precios en mínimos históricos en todas las modalidades, pero aun así la previsión inmediata pasa por un descenso significativo en relación con el número de operaciones y una rebaja de clientes potenciales.
Los bancos con préstamos hipotecarios tienen visiones de la vuelta a la normalidad, pero las pérdidas que se han generado desde la última quincena de marzo irán más allá del próximo verano, dejando por perdido aunque sea medio año en el negocio hipotecario. No solo ha afectado la acción como tal, también las tasadoras no han podido realizar los informes de valoraciones creíbles de acuerdo al precio de las viviendas hasta que se conozca el verdadero impacto del coronavirus.
De acuerdo a las circunstancias los tasadores no pueden alcanzar valoraciones confiables en sus informes, lo que supone un gran detenimiento para la solicitud de préstamos hipotecarios. Si a este factor se le suma las pérdidas de empleo y las múltiples rebajas salariales provocadas por la pandemia, el negocio hipotecario está destinado a hacer una selección exhaustiva de las personas que aspiran a un préstamo con hipoteca, lo que se traduce a un menor número de compradores potenciales. Por lo tanto, toca establecer en planos fijos generales el mercado hipotecario español en el escenario de la caída del PIB del 8% que establece el FMI, con un aumento en la tasa de paro hasta el 20%. Las entidades creen que de igual manera el universo de clientes potenciales se verá afectado con el tiempo debido a crisis ocasionada por el COVID-19.
Condiciones de préstamos hipotecarios
La banca en los últimos trimestres ya había empezado su estrategia de premiar a los clientes más solventes con el objetivo de reducir el riesgo sobre las hipotecas y préstamos.
Una de las mejores ofertas del mercado recompensa a quienes se pueden permitir solicitar la cuota del préstamo hipotecario de solo el 80% del valor de la vivienda. MyInvestor, siendo el banco más agresivo, solo concede el 70%, mientras que otras entidades, como OpenBank, tienen ofertas de préstamos hipotecarios con bajadas de tipo de interés muy interesantes a quienes menos necesitan financiar. Un ejemplo en concreto es pedir un préstamo hipotecario del 50% del precio, pues la TAE en la hipoteca variable que se ofrece es del 0,79% cumpliendo condiciones, frente al 0,99% si se pide el 80% del valor de la vivienda.
Ante un momento de mucha incertidumbre económica, los españoles están estudiando cómo mejorar las condiciones de sus hipotecas, ya que la banca intenta cada vez más sacarle el mejor provecho a este sector de préstamos en hipotecas.
Según los brokers hipotecarios, desde que empezó el confinamiento los clientes han incrementado las búsquedas de alternativas para sus préstamos actuales. Viéndolo desde ese punto de vista, las entidades están potenciando sus ofertas de subrogación, no hay una promoción concreta, pero los bancos están dando mayor visibilidad a esta modalidad.
Bankia y MyInvestor son unas de las pocas entidades que ilustran en su página web toda la información al detalle sobre las condiciones de la subrogación de hipotecas. Para ingresos menores de 3000€ al mes el banco nacionalizado ofrece un interés de préstamo hipotecario al 1,85% a tipo fijo y una modalidad variable sobre el euribor con un diferencial sobre el 0,99%. Sin embargo otras entidades competidoras en este tema aceleran la marcha, ya que fuentes del sector financiero comentan que Bankinter y su filial Evo Banco, LiberBank, KutxaBank y TargoBank están siendo proactivas en el negocio de las subrogaciones a través de sus redes comerciales y de los brokers hipotecarios.
Tras la aprobación de la Ley Hipotecaria la batalla crece en esta modalidad de negocio, creando un nuevo auge que facilita las operaciones como subrogaciones de acreedor y en las que la hipoteca cambia de banco.
El punto de mira de las entidades son aquellas operaciones realizadas entre el 2007 y 2017, ya que se firmaron un aproximado de cinco millones de hipotecas, es en este transcurso donde hay un potencial significativo de mejora porque en ese tramo las hipotecas eran sensiblemente más caras.
La razón de ese precio tan alto se debía a que el euribor para la gran crisis del 2008 estaba en niveles superiores al 4%, entonces los bancos aplican diferenciales muy bajos y tan siquiera incluían requisitos de vinculación. Pero por otro lado, las hipotecas firmadas en los últimos años cuentan con diferenciales llamativos.
Préstamos hipotecarios online
La crisis del coronavirus no solo ha afectado al sector de la salud, sino que también el sector bancario se ha visto revolucionado por el miedo. La incertidumbre a la morosidad es uno de los factores que está penalizando a la banca en los mercados bursátiles reduciendo su valor casi a la mitad en las primeras semanas del confinamiento.
Entidades bancarias como CaixaBank, Santander y BBVA registraron pérdidas superiores al 40% en Bolsa, y en el caso de Bankinter y Sabadell casi se acercan al 50%. Si se parte de este punto, se puede decir que la digitalización de algunos bancos ha sido una alternativa económica y además les ha ayudado a destacar ante la situación de cambio y seguir cotizando préstamos hipotecarios.
Luego de una primera ola de soluciones como las moratorias hipotecarias y los préstamos ICO, los bancos deciden volver a su labor rutinaria, y esta labor no hubiera podido llevarse a cabo sin el canal online y los beneficios que ofrece. Uno de los mayores segmentos en adaptarse a esta nueva oportunidad ha sido el hipotecario.
Los primeros meses del coronavirus le ha servido a las entidades para aprender de errores del pasado, pues la Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 hará que no se repitan los acontecimientos de hace 15 años. Si es verdad que la situación de los ERTE ha retrasado muchas operaciones, y han ocasionado que el banco tenga más cuidado con el sector laboral de cada solicitante y su capacidad de respuesta, pero sin duda los fantasmas que incurren a la alta morosidad no dejarán de existir. Lo que quiere la banca con esto es sobrellevar estos ratios con buen ojo para así mantener la concesión de financiación.
La nueva normalidad ha conducido a la banca a simplificar su personalización de productos para ofrecer un recurso totalmente online. Las entidades que ya eran digitales se han visto mayormente beneficiadas en estos tiempos y las que estaban construyendo un proceso de digitalización, han puesto velocidad en las últimas semanas.
Todo esto es un proceso nuevo tanto para el cliente como para el banco, y que sin duda cambia completamente la relación entre ambos. La nueva realidad también conlleva una inversión en software de gestión de clientes (CRM) y en perfeccionar el proceso digital para que el cliente se sienta cómodo y encuentre todo lo que necesite a un solo clic.
Las sucursales seguirán siendo de gran importancia para los bancos, pero su función será distinta y ya no será el primer canal de información. Más allá de un confinamiento, el mismo no ha enseñado que se pueden usar otros canales digitales para cumplir funciones de gestión para y con los clientes, e incluso más económicas, pues las videollamadas o las App como WhatsApp serán nuestros nuevos aliados.
Las hipotecas no dejarán de ser el negocio estratégico de la banca, solo evolucionará el producto y el proceso para captar nuevos clientes y que estos tengan cómo pedir un préstamo hipotecario. Antes una nueva concesión estaba sujeta a supervisión territorial, pero ahora será laboral, pues el trabajo de los clientes no será para siempre, pero tampoco lo será la hipoteca.
Al final tampoco supondrá una complicación para los clientes obtener un préstamo hipotecario, ya que con el tiempo se van a ir desarrollando más productos adaptados a diferentes perfiles, lo que ayudará a cada solicitante de acuerdo a su necesidad. Solo una cosa no cambiará, la banca seguirá premiando a los clientes con situaciones económicas más holgadas con mejoras en el precio o bonificaciones más altas. El negocio hipotecario ahora será a la carta y digital.
