Antes de firmar un préstamo hipotecario no solo tenemos que fijarnos en el tipo de interés, sino que existen otro tipo de gastos como las comisiones de hipoteca, que son una serie de porcentajes que cobran los bancos por sus servicios financieros y gestiones.
Así, siempre tenemos que fijarnos en las comisiones ya que encarecen la cuota del préstamo hipotecario e incluso resultar abusivas como en el caso de las cláusulas suelo.
Podemos establecer dos tipos de gastos o comisiones que son muy habituales en cualquier entidad financiera a la hora de pedir un préstamo hipotecario y en las que no siempre nos fijamos.
Este tipo de comisión supone un menor ingreso por parte del banco de intereses por préstamos hipotecarios, al devolver el importe antes de la fecha señalada. Un ejemplo que encontramos en el mercado es la comisión por cancelación parcial de hipoteca BBVA.
El banco cobra una comisión para compensar en sus beneficios la pérdida de esos ingresos por intereses, por lo que es fundamental buscar un préstamo o hipoteca que no tenga este tipo de comisión de amortización anticipada.
Cuando devolvemos todo el dinero pendiente de la hipoteca, no solo se crea una pérdida de intereses para el banco, como nos explica la comisión por cancelación de hipoteca del Banco España, sino que se incluye el coste de las labores administrativas para dicha cancelación.
Según la compensación por desistimiento del Banco de España, las comisiones por cancelación rondan el 1% del importe cancelado en las hipotecas de interés variable.
Mientras que en las hipotecas con interés fijo estas comisiones están entre el 1 y el 3% del dinero pendiente de devolver en la hipoteca, por lo que se hace fundamental buscar una hipoteca sin comisión de cancelación.
Además de las dos comisiones mencionadas antes y más habituales cuando decidimos solicitar un préstamo hipotecario, también encontramos las comisiones por subrogación y por novación.
En el caso de que compremos una vivienda nueva son más habituales las comisiones por subrogación. Es habitual que el comprador prefiera subrogar hipoteca del promotor directamente, ya que la mayoría de las veces tiene mejores condiciones del préstamo hipotecario que entidades como BBVA, Santander o La Caixa.
Esta comisión consiste en el cobro de un porcentaje sobre el capital pendiente de amortización, ya que cambiar el nombre del titular de la hipoteca conlleva una serie de gastos administrativos.
En el caso de que quieras subrogar la hipoteca a otro banco tendrás que negociar con la entidad que ya tiene la hipoteca, por lo que puedes encontrarte con ciertos impedimentos si quieres hacer una comparativa de préstamos hipotecarios.
Siempre resultará mejor negociar una mejora de condiciones con el banco que ya posee la hipoteca, ya que al tratarse de un producto a largo plazo y con gran vinculación estará más dispuesto a negociar que a perder un cliente, hipoteca o préstamo.
También nos podemos encontrar con las comisiones por novación o de refinanciación hipotecaria. Esta comisión se da cuando queremos ampliar la hipoteca y se renegocian las condiciones iniciales del préstamo.
Ampliar el importe de la hipoteca o el plazo de amortización es más fácil cuando hablamos de un repunte del mercado inmobiliario, y por tanto el valor de la casa que sirve como garantía para el préstamo hipotecario es mayor que en el momento en el que calculó el préstamo sobre hipoteca.
Siempre será mejor valorar una ampliación de hipoteca para reformar la vivienda que solicitar un préstamo personal, aunque hay que recordar que la comisión se calculará sobre la cantidad de dinero que quede por pagar.
Aunque el gasto más importante de una hipoteca responde al pago mensual de la cuota, existen otros gastos que pueden llegar al 15% del precio total del inmueble.
La comisión de apertura del préstamo hipotecario es aquella vinculada a la propia concesión del préstamo, y que cubre los costes de gestión iniciales que realiza la entidad financiera con la que firmes la hipoteca.
Si no quieres firmar una comisión de apertura abusiva ten presente que habitualmente suelen rondar entre el 0 y el 3%, porcentaje que se descuenta de la totalidad del préstamo hipotecario.
Además, a estas comisiones tienes que sumarle la comisión de estudio del préstamo hipotecario, que tendrás que financiar con tu propio dinero, ya que la hipoteca no lo incluye, y que puede incluir la tasación inmobiliaria.
No te olvides de los gastos por impuestos como el IVA cuando se trata de una vivienda nueva, o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si es un inmueble de segunda mano, además de los gastos de notaría y gestoría o registro de la propiedad.
Por último también tendrás que hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que grava la totalidad del importe escriturado y cuyo coste varía según la comunidad autónoma en la que se adquiera el inmueble.
